Plagas en Plagas en Comunidades de Vecinos: Responsabilidades y Actuaciones según la Ley de Propiedad Horizontal
Las plagas en las comunidades de vecinos son un problema recurrente que puede afectar tanto la convivencia como la habitabilidad de los inmuebles. Cucarachas, ratas y otros insectos no solo pueden dañar el edificio, sino que también representan un riesgo para la salud de los residentes. Por eso, es fundamental que las comunidades de propietarios tengan claro cómo actuar cuando surge un problema de este tipo, qué responsabilidades tienen los propietarios y la comunidad, y cómo se gestiona la situación legalmente.
¿Quién se hace cargo de las plagas en una comunidad de vecinos?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las obligaciones de los propietarios y de la comunidad en general cuando se trata de la gestión de las plagas. De manera general, la comunidad es responsable del mantenimiento y conservación de los elementos comunes del edificio, como patios, sótanos, garajes y zonas comunes. Por tanto, si el origen de la plaga está en una de estas áreas, es la comunidad la que debe contratar los servicios de control de plagas y cubrir los gastos asociados.
Sin embargo, si la plaga tiene su origen en una propiedad privada, como en la vivienda de un vecino, es este propietario quien debe hacerse cargo de los costes y de resolver el problema rápidamente para evitar que se extienda al resto del edificio.
¿Qué dice el artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal sobre plagas?
El artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de cada propietario de mantener su vivienda en buen estado para que no cause perjuicio a la comunidad ni a los otros propietarios. En este sentido, si un propietario descuida su vivienda y esto provoca una plaga que afecta a la comunidad, será responsable de cubrir los costes de los daños causados.
Este artículo se aplica tanto si el problema es una plaga de cucarachas, ratas u otros insectos, como si es un desperfecto que afecta a las zonas comunes.
¿Qué hacer si un vecino tiene una plaga de cucarachas?
En el caso de que un vecino tenga una plaga en su vivienda que pueda afectar a las zonas comunes o a otros vecinos, la comunidad puede intervenir. Lo primero es notificar al vecino afectado de la necesidad de resolver la situación rápidamente. Si este no actúa de inmediato, la comunidad puede llevar a cabo la desinfección en su nombre y luego reclamar los gastos al propietario.
La Sentencia 559/2015 de la Audiencia Provincial de Zaragoza respalda esta acción, indicando que, si la comunidad tiene que asumir los costes de una plaga originada en una vivienda privada, el propietario responsable deberá reembolsar los gastos incurridos por la comunidad.
¿Quién se encarga del control de plagas?
En la mayoría de los casos, cuando una plaga afecta a zonas comunes o amenaza con extenderse, la comunidad de propietarios debe tomar medidas. Esto implica contratar una empresa especializada en control de plagas para realizar una inspección y tratamiento del área afectada.
Para ello, se debe convocar una Junta de Propietarios en la que se discuta la contratación de una empresa especializada y se establezcan los términos de la intervención. La comunidad puede aprobar una derrama si es necesario financiar el coste de los servicios de desinfección.
Si la plaga tiene su origen en una vivienda privada y el propietario no actúa, la comunidad puede intervenir, y posteriormente reclamar los gastos.
¿Qué dice el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad de propietarios debe garantizar el mantenimiento adecuado de los elementos comunes y de los inmuebles que la integran. Esto incluye asegurar la salubridad del edificio, lo que implica tomar medidas para prevenir y controlar las plagas que puedan afectar la seguridad y la salud de los residentes.
Este artículo refuerza la idea de que, aunque una plaga solo afecte a una parte del edificio, la comunidad tiene la obligación de actuar para evitar que se extienda o cause daños mayores.
Origen de la plaga: ¿Quién es responsable?
Uno de los aspectos más importantes a considerar es el origen de la plaga. Determinar si esta se origina en una zona común o en una vivienda privada es crucial para definir quién debe hacerse cargo de los gastos.
¿Qué hacer si la plaga tiene origen en una zona común?
Si la plaga se origina en una zona común (patios, garajes, conductos de ventilación, etc.), la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios. En este caso, se deberá convocar una Junta de Propietarios para aprobar la contratación de una empresa especializada y, si es necesario, aprobar una derrama para cubrir los costes.
¿Qué hacer si la plaga se origina en una vivienda privada?
Cuando el origen de la plaga es una vivienda privada, como un piso en mal estado o un local descuidado, el propietario de dicha vivienda es el responsable de eliminar la plaga y cubrir los gastos. Si el propietario se niega o demora en actuar, la comunidad puede intervenir y, posteriormente, reclamar el coste de los servicios de control de plagas.
Certificación del origen de la plaga
En caso de disputa entre vecinos o entre la comunidad y un propietario sobre el origen de la plaga, es recomendable contratar un técnico especializado para que realice una inspección y certifique el origen del problema. Esta certificación puede servir como prueba en caso de que sea necesario reclamar los costes de eliminación de la plaga.
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Exención en el pago de derramas por plagas
Una pregunta común es si todos los propietarios deben contribuir a los gastos derivados de la eliminación de plagas, especialmente si estas no afectan directamente a todas las viviendas.
¿Pueden los vecinos de pisos superiores quedar exentos?
Si la plaga afecta solo a los pisos inferiores, como es el caso de las plagas de cucarachas que suelen concentrarse en los bajos, podría parecer injusto que los vecinos de los pisos superiores, que no sufren directamente las consecuencias, deban contribuir a los gastos de desinfección. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal es clara al respecto: todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes, incluidos los que resulten necesarios para mantener la habitabilidad y salubridad del edificio.
¿Qué dice el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras y trabajos necesarios para el mantenimiento y conservación del inmueble y de los servicios comunes son de carácter obligatorio para todos los propietarios, sin importar si estos afectan directamente a todas las viviendas o solo a una parte de ellas. Esto incluye las intervenciones necesarias para garantizar la seguridad, habitabilidad y salubridad del edificio, como es el caso del control de plagas.
En este sentido, no se permite la exención de pago para los vecinos que no están directamente afectados, ya que el mantenimiento del edificio es responsabilidad compartida de todos los propietarios.
¿Qué sucede si un propietario se niega a pagar?
Si un propietario se niega a contribuir a los gastos aprobados por la comunidad, esta tiene derecho a reclamar judicialmente la deuda mediante un procedimiento monitorio, que es rápido y efectivo. La ley también establece que los propietarios que retrasen o se opongan injustificadamente a los trabajos necesarios pueden ser sancionados.
¿Quién realiza el control de plagas?
El control de plagas debe ser realizado por una empresa especializada, que cuente con los permisos y la experiencia necesaria para garantizar que el tratamiento sea efectivo y seguro. La contratación de este tipo de servicios debe ser aprobada en Junta General y el coste se distribuye entre los propietarios según su cuota de participación.
El control de plagas en las comunidades de vecinos es un tema delicado que debe ser gestionado de manera eficiente y conforme a la ley. Tanto la comunidad como los propietarios tienen responsabilidades claras según la Ley de Propiedad Horizontal para garantizar la habitabilidad y salubridad del edificio. Actuar con rapidez y tomar las medidas adecuadas es fundamental para evitar que el problema se agrave y afecte a más vecinos.
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