Las cuotas de comunidad son las aportaciones económicas que deben realizar los propietarios de inmuebles dentro de una comunidad de propietarios para cubrir los gastos comunes del edificio o complejo residencial. Estas cuotas son pagadas por todos los propietarios en función de su cuota de participación en el inmueble, la cual está establecida en el título constitutivo o estatutos de la comunidad.
¿Qué son los gastos de Comunidad?
Los gastos de comunidad son aquellos necesarios para mantener en óptimas condiciones la comunidad de propietarios. Se dividen en dos categorías:
Gastos ordinarios de comunidad
Son los gastos básicos y recurrentes necesarios para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble. Incluyen:
- Mantenimiento de ascensores, servicios de limpieza, piscinas, jardines.
- Reparación y conservación de instalaciones comunes como tuberías, tejados y cubiertas.
- Gastos municipales como recogida de basura o vado.
- Servicios de vigilancia y suministros básicos.
Estos gastos se dividen entre los propietarios según su cuota de participación y se deben aprobar anualmente en la junta ordinaria de propietarios.
Gastos extraordinarios de comunidad
Son aquellos gastos que no se contemplan en los presupuestos anuales y que no se esperan de forma periódica, como obras o reformas de elementos comunes. Se deciden en juntas extraordinarias y su financiación puede provenir de fondos ahorrados por la comunidad o mediante derramas especiales.
Clasificación de los gastos de comunidad
- Gastos ordinarios: Son gastos generales que aseguran la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del inmueble. Todos los propietarios deben contribuir a estos gastos, incluso si no utilizan algunos servicios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece esta obligación en el artículo 9.1 e).
- Gastos extraordinarios: Incluyen gastos no previstos en los presupuestos anuales, como reformas y obras importantes. Se financian con fondos ahorrados o derramas.
Exenciones en el pago de los gastos de la comunidad
La LPH establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales, pero existen exenciones:
- Acuerdos en el título constitutivo.
- Estatutos de la comunidad que contemplen exenciones.
- Decisiones unánimes en junta de propietarios.
Ejemplos de exoneración de cuotas:
- Locales con entrada exterior desde la calle pueden estar exentos de pagar por ascensores y escaleras.
- Propietarios que no usan jardines y zonas comunes pueden solicitar exenciones específicas.
¿Qué es la cuota de participación?
La cuota de participación es el porcentaje que representa cada propiedad en relación al valor total del inmueble. Este porcentaje determina la contribución de cada propietario a los gastos y beneficios comunes. Se define en el título constitutivo y puede modificarse con acuerdo unánime de los propietarios.
¿Qué es el coeficiente de propiedad?
El coeficiente de propiedad es el valor porcentual asignado a cada piso o local al dividir el edificio en unidades independientes. Este coeficiente no siempre coincide con la cuota de participación, que se utiliza para determinar los gastos comunes. Factores como la superficie útil, el emplazamiento y el uso de los servicios comunes influyen en su determinación.
¿Los locales comerciales están obligados a pagar gastos de comunidad?
Sí, los locales comerciales deben pagar su cuota de comunidad basada en su cuota de participación, a menos que el título constitutivo especifique otra cosa. Aunque no usen ciertos servicios como piscinas o ascensores, los locales forman parte de la estructura del inmueble y se benefician de servicios comunitarios.
En el caso de una vivienda en alquiler, ¿quien paga los gastos de comunidad?
Depende del tipo de contrato de alquiler y los acuerdos pactados entre el propietario y el inquilino:
- Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985: El propietario paga los gastos de comunidad.
- Contratos entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995: Los gastos pueden repercutir en el inquilino si se pacta en el contrato.
- Contratos posteriores al 1 de enero de 1995: Propietario e inquilino pueden acordar quién paga los gastos de comunidad. Si no hay acuerdo, el propietario es responsable.
En todos los casos, desde la perspectiva de la Comunidad de Propietarios, el propietario es el responsable final de los pagos.
Las cuotas y los gastos de comunidad son esenciales para el mantenimiento y funcionamiento adecuado de las propiedades en régimen de propiedad horizontal. La colaboración de todos los propietarios, según sus cuotas de participación y los acuerdos establecidos, es fundamental para garantizar una gestión eficiente y equitativa de los recursos y servicios comunes.
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